Определение и обязанности договора инвестирования в бизнес строительства

Содержание:

договор инвестирования

В гражданском кодексе РФ инвестиционного договора не существует, поэтому появляются трудности с его определением. Этот термин впервые использовал Верховный Суд. Однако состав участников и их обязанности остался неизвестен. Самое общее определение таково: согласно инвестиционному договору, применительно к строительству, инвестор (одна сторона) передает инвестиции, а заказчик (другая сторона) осуществляет вложение за вознаграждение на основании инвестиционного проекта для строительства объекта недвижимости, а затем передачи его инвестору в собственность. Все должно быть выполнено в срок, который оговаривается в этом же договоре.

Что является субъектами инвестиционной деятельности?

Субъектами инвестиционной деятельности являются:

  • подрядчики, которые выполняют работы по заданию заказчиков;
  • заказчики, которые уполномочены инвестором реализовать инвестпроект;
  • инвесторы, которые инвестируют в основной капитал.

Инвестор может быть подрядчиком и пользователем одновременно. Что касается заказчика, то он имеет право выполнять функции подрядчика. Инвестициями могут быть не только денежные средства, а и ценные бумаги, а также другое имущество, включая имущественные права, которые имеют денежную оценку. Инвестиционные средства вкладываются с целью получения прибыли и других полезных эффектов.

Согласно практике, во время строительства объектов недвижимости оформляется договор инвестирования. Что касается инвестора, то им может быть любой субъект инвестиционной деятельности. Это оговорено в статье 4 Федерального закона об инвестициях. Бывает, что основной инвестор перенимает на себя функции остальных участников. Для выполнения условий договора основной инвестор вправе привлекать соинвесторов, чтобы они частично финансировали проект.

Согласно определению договора инвестирования, в составе его участников отсутствует подрядчик. Но это объясняет часть 4 статьи 4 № 39 ФЗ, которая гласит, что при ведении инвестиционной деятельности подрядчик контактирует лишь с заказчиком, и действует он на основании муниципального или государственного контракта, или договора подряда. Поэтому при наличии лишь двух субъектов инвестиционной деятельности, инвестора и подрядчика, договор об инвестициях заключаться не может. Инвестор должен достигать своих целей, заключив с подрядчиком договор строительного подряда.

Словом, договор инвестирования в строительство регламентирует отношения между инвестором и заказчиком. Что касается отношений по строительству, то они регулируются договорами подряда и субподряда. Поэтому нет смысла в договоре инвестирования использовать терминологию из подрядных договоров. Иначе его можно классифицировать как договор подряда, если строительством занимается заказчик-застройщик.

Часто случается, что договоры об инвестировании налоговая служба старается оценивать как договор подряда. Это провоцирует возникновение риска доначислений НДС на денежные средства, которые были получены от соинвесторов. В таком случае, налоговая признает их авансовыми платежами. Учитывая различную правовую основу этих двух договоров, имеются отличия и в налогообложении. Если реализация товаров, услуг, работ носит инвестиционный характер, она таковой не признается, согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 39 Налогового кодекса РФ. В итоге, если нет реализации, то и платить НС со стоимости переданного инвестору объекта не нужно, если заключен договор об инвестировании.

Условия договора

Закон предусматривает единственное существенное условия договора:

договор инвестирования в бизнес

  • его предмет (определение объекта, который подлежит передаче);
  • порядок финансирования и передачи объекта (части объекта) в собственность инвестора;
  • сроки.

Чтобы определить предмет договора, стороны должны понимать:

  • какие конкретные действия должны быть совершены сторонами для получения необходимого эффекта: оформление земельного участка, заключение договоров подряда, передача инвестиций;
  • какое имущество подлежит инвестированию, а также размер инвестиций.

Еще имеет большое значение определение объекта, который возводится, также параметры помещений и земельного участка.

Учитывая, что инвестирование капиталовложения – целевая деятельность, средства инвестиций должны использоваться по назначению, появляется еще одно необходимое условие договора — указание на объект капиталовложений, которые возводятся инвестициями.

Нормы Федерального закона об инвестировании

Согласно закону, инвесторы обладают такими правами:

  • право на распоряжение, пользование и владение объектами капитальных вложений, а также их результатами (капиталовложений); передачу третьим лицам, не нарушая законодательство РФ;
  • право на ведение инвестиционной деятельности (капитальные вложения), определяя направления и объемы, а также заключение договоров, согласно действующему Гражданскому кодексу РФ, с иными субъектами;
  • право на реализацию других прав, которые предусмотрены договором или госконтрактом.

Заказчик берет на себя обязанности организации строительства объекта. Он может либо сам выполнять функции, либо передать их (частично или полностью) третьим лицам по договорам передачи функций.

Договор инвестирования в бизнес должен включать положения:

  • о получении в собственность объекта по завершению строительства;
  • о финансировании инвестором объекта строительства.

Рекомендуется также использовать график финансирования, который определяет сроки и размер внесения.

Следовательно, договор инвестирования строительства жилого дома – это способ покупки первоначального права собственности на недвижимость. Право распоряжения, пользования и владения начинает реализовываться после государственной регистрации прав.

Завершающий документ при инвестировании в строительство – передаточный акт или акт о распределении площадей. Нужно не забывать, что если происходит инвестирование в объект незавершенного строительства, собственниками становятся все, кто участвует в инвестиционной деятельности. Распределение происходит в равных долях, если в договоре не указано другое. Поэтому собственниками объекта будут и инвесторы, и соинвесторы, и заказчик.

Уступка прав собственности инвестором строительства

договор инвестирования в бизнес образец

Каждому известно, что, чем ближе срок сдачи жилья, тем оно дороже. В данном контексте, интересны права и возможности инвестора, который уже получил недвижимость в собственность, объект сдан. Если жилье прошло должным образом государственную регистрацию и имеется соответствующий документ, тогда инвестор имеет право реализовать недвижимость третьим лицам для получения прибыли.

Такая сделка уже не входит в рамки взаимоотношений по инвестированию. Во время исполнения договора инвестирования и до момента сдачи объекты являются долевой собственностью сторон, а после сдачи и оплаты инвестором всех сумм, указанных в договоре, переходят в его собственность. Поэтому он может реализовывать свои права в полном объеме, как собственник приобретенного имущества.

Однако инвестор может и прекратить свои взаимоотношения с застройщиком, передав свой вклад. Тогда реализация будет выполнена путем уступки права требования с уведомлением должника.

Инвестиционный договор может запрещать уступку прав по договору, либо может указываться, что уступка возможна только с разрешения кредитора, если все условия приняты новым должником.

Объем же прав не обязательно может быть прописан в договоре уступки, тогда используется норма статьи 384 Гражданского кодекса РФ.

Если уступка прав происходит в полном объеме инвестиций, который были вложены в проект, договор перестает действовать, поскольку инвестор выбывает из правоотношений по инвестированию.

Если же инвестор произвел оплату застройщику не в полном объеме, новый инвестор, который заступает с согласия застройщика, становится субъектом долевой собственности с застройщиком по объему, соответствующий тому, что был у прежнего инвестора.

Если инвестор является физическим лицом, тогда его цель участия в инвестировании потребительская, она не связана с получением прибыли. Поэтому, в таком случае, применяется законодательство о защите прав потребителей. Если цель такого лица изначально была получение прибыли, тогда закон не применяется.

Договор инвестирования и госрегистрация

Согласно действующему законодательству РФ, госрегистрация прав на недвижимость и сделок с ним является юридическим актом, по которому государство подтверждает и признает возникновение, обременение, переход или прекращение прав на недвижимость.

Согласно пункту 1 статьи 2 № 122 ФЗ, госрегистрация – единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено исключительно в суде.

Госрегистрация может быть реализована по месту нахождения имущества. Для этого вносятся данные в Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ним. Регистрация выполняется по общим правилам для всех регионов России.

Госрегистрация, согласно Гражданскому кодексу, имеет большое значение, поскольку право на недвижимое имущество и сделка по нему может считаться заключенной сразу после их госрегистрации.

Договор инвестирования образец в строительстве не обязателен к госрегистрации. Его считают заключенным, когда достигнуто согласие сторон по всем условиям договора. Поэтому регистрация таких документов не основа для придания сделки юридической силы, а имеет лишь учетный характер.

Госрегистрация выполняется в отношении права собственности или права требования инвестора из договора инвестирования.
Госрегистрация права требования:

  • упрощает порядок обращения за госрегистрацией права собственности на это же недвижимое имущество;
  • является достаточным доказательством действительности уступаемого права, если имеет место переуступка права требования иному лицу. Благодаря такой регистрации исключается ответственность бывшего инвестора перед нынешним;
  • исключает вероятность заключения другого инвестиционного договора застройщиком с другим лицом в отношении одного и того же объекта. Однако, конечно, на практике такое случается. Если инвестор зарегистрировал свои права требования, иное лицо не имеет права зарегистрировать свое право на тот же объект. Если госрегистрация уже произведена в отношении объекта, тогда инвестор получает отказ от регистрации;
  • подтверждает юридическую правильность оформления документов застройщика. При регистрации выполняется экспертиза документов, которые предоставляются.
  • Госрегистрация права требования реализуется проставлением специального штампа на договоре инвестирования, госрегистрация права собственности – свидетельство, что подтверждает надлежащее выполнение перед инвестором застройщиком своих обязательств.

    Статья 4 Закона о регистрации подтверждает обязательность госрегистрации возникновения права собственности.

    Сравнение инвестиционного договора и договора купли-продажи недвижимости

    договор инвестирования образец

    Договор инвестирования в бизнес образец, в частности в строительство, имеет определенное сходство с договором купли-продажи. Это особенно видно в ключе купли-продажи вещей, которые в будущем будут приобретены или созданы продавцом. Договора перекликаются в том, что их заключают, когда недвижимой вещи еще нет. А еще и то, что после исполнения договора и госрегистрации прав одна сторона будет собственником недвижимого имущества.

    Тем не менее, договор купли-продажи и инвестиционный договор в строительстве обладают разной юридической природой. Различия есть в этом:

    Инвестиционный договор в строительстве и договор купли-продажи имеют разный предмет. В частности, по закону, договор купли-продажи недвижимости обязует продавца передать покупателю в собственность квартиру, сооружение, здание, земельный участок или другое имущество.

    Договор купли-продажи – это следка с недвижимостью, к которой относят: сооружения, здания, многолетние насаждения, леса, участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты и прочие объекты, связанные с землей.

    Однако закон позволяет отнести к недвижимому и иное имущество. Здесь могут возникать понятия кондоминиум и имущественный комплекс.

    Указанные вещи могут быть предметом договора купли-продажи. Что касается предмета инвестиционного договора в строительстве, то он может распространяться только на традиционные недвижимые вещи: сооружения, здания и другие объекты, которые прочно связаны с земельным участком. Поэтому в строительстве используется самое узкое понимание этого термина (градостроительство).

    Инвестиционный договор в строительстве, в отличие от договора купли-продажи, не относится к сделкам с недвижимостью. Он упорядочивает отношения по созданию и передаче прав собственности на имущество, которое на момент такой передачи – не объект права собственности.

    Как уже упоминалось, право собственности на создаваемое здание возникает с момента государственной регистрации. Поэтому в инвестиционном договоре недвижимость, как объект права, не может применяться.

    Также нужно сказать, что в качестве предмета договора купли-продажи может быть индивидуально-определенная вещь. Поэтому в договоре продажи недвижимого имущества указываются данные, которые определенно указывают на конкретное недвижимое имущество, по договору подлежащее передаче покупателю. В частности, расположение в составе другого имущества или на земельном участке. Если эти данные отсутствуют в договоре, его условия считаются не согласованными сторонами, а договор – не заключенным.

    Что касается предмета инвестиционного договора в строительстве, он может быть определен, как родовыми, так и индивидуальными признаками.

    Договор купли-продажи недвижимого имущества и инвестиционный договор имеют различия в субъектном составе. По договору купли-продажи продавцом может быть собственник или уполномоченное лицо. На основании этого договора покупатель становится правопреемником предшествующего собственника. То есть этот договор является переходом права собственности и производным методом приобретения этого права.

    Инвестиционный договор в строительстве – первоначальный метод покупки права собственности на недвижимое имущество. Пока инвестор не зарегистрировал право собственности на созданную вещь, никто не есть обладателем этого права.

    Словом, критерием разграничения этих договоров является правопреемство: если сторона договора имеет зарегистрированное право собственности на недвижимость, тогда договор будет договором купли-продажи.

    Договоры имеют разное содержание. Учитывая, что инвестиционный договор включает и стадию создания объекта недвижимости, такой договор шире договора купли-продажи в ключе содержания прав и обязанностей сторон.

    Также по инвестиционному договору инвестор обязуется исполнять функции финансирования строительства до момента передачи ему доли. Таким образом, подразумевается, что одним из источников финансирования строительства являются средства инвестора.

    По правилам продажи недвижимости предполагается, что покупатель оплачивает недвижимое имущество до или сразу после его передачи. Если не исключаются другие способы оплаты (рассрочка или предоплата), тогда это все предусматривается в договоре купли-продажи. Однако условия оплаты не могут быть связаны с затратами продавца по приобретению или созданию недвижимости.

    Исходя из всего вышеизложенного, нужно отметить, что нельзя применять положения, которые регламентируют куплю-продажу, к инвестиционному договору.


К записи «Определение и обязанности договора инвестирования в бизнес строительства» комментариев пока нет. Будьте первым.

Ваш комментарий:

*

*