Факторы привлекательности инвестирования в недвижимость

Содержание:

Особенности инвестирования в недвижимость

особенности инвестирования в недвижимость

Недвижимость – это актив со множеством специфических черт, которые просто обязан учитывать каждый потенциальный инвестор. Все особенности инвестирования в недвижимость можно привести в виде таких связанных между собой блоков:

  • Материально-вещественная сущность недвижимости, и выплывающие из этого базовые особенности;
  • Особенность недвижимого имущества, как разновидности товара на рынке;
  • Организационно-правовые особенности;
  • Инвестиционные особенности.

Любой объект недвижимости имеет свои индивидуальные физические особенности, диктуемые земельным участком. Наиболее существенными являются следующие аспекты.

Иммобильность

Недвижимость – это физически недвижимый товар, привязанный к конкретному земельному участку на поверхности Земли. Разумеется, что какое-то количество земли, а также содержимое в ее недрах, может перемешаться, но в географическом плане, данный участок сохраняет свою позицию навсегда.

Уникальность

Каждый объект недвижимости – это уникальный и неповторимый товар. На Земле не найти двух одинаковых участков, как и абсолютно одинаковых зданий. Хотя разные участки и дома бывают довольно похожими, все они имеют различные географические координаты.

Дефицитность

Земельные участки – это далеко не безграничный ресурс, границы которого четко регламентированы ограниченной земной поверхностью. При этом, в условиях постоянного роста численности населения на Планете, совершенно понятно увеличение дефицита земли, а значит, и дефицита на недвижимость в целом.

Длительность строительства и срок службы зданий/сооружений

Строительство любого здания, чаще всего, занимает больше года и длится несколько лет. Но и по сроку службы любое здание и сооружение – это самое долговечное имущество, создаваемое человеком. Например, российским классификатором основных средств регламентирована классификация зданий по сроку их полезного использования:

  • 5-7 лет (в отношении к киоскам и ларькам);
  • 30 и более лет (здания на основе железобетонного и металлического каркаса, со стенами из каменного материала, панелей или крупных блоков);
  • Здания со сроком службы до 150 лет (кирпичные строения).

Вечность земли

В отличие от любого здания и сооружения, возведенного человеком, земля не имеет срока создания, и срок службы у нее неограниченный. В связи с ее вечностью, землю принято считать не амортизируемым основным средством, с точки зрения действующих норм в бухгалтерском учете. Учитывая эту перманентную «нерушимость» можно констатировать, что земля – это один из самых стабильных способов инвестирования на Планете.

Жизненный цикл

Вследствие длительного строения и срока службы любого объекта недвижимости, его жизненный цикл характеризуется большой длительностью (в сравнении с любым другим товаром). За период владения таким имуществом, человек может заметить неравномерность его стоимости, что является совершенно нормальным явлением.

Перспективы инвестирования в землю

Учитывая бесконечность срока службы земли, постоянную инфляцию, увеличение дефицитности земли, рост численности населения, изменения в действующих нормах землепользования и в соответствии с особенностями инвестирования в недвижимость, земля будет дорожать всегда. Но с течением времени, другой компонент недвижимости – здания и сооружения – наоборот, дешевеют вследствие своего естественного износа, который не компенсируется инфляцией. Снижение стоимости любого здания и сооружения — это результат:

  • Физического износа (эксплуатации);
  • Морального износа (на рынке постоянно появляются новые, более совершенные объекты недвижимости);
  • Устаревания по месторасположению (появление/исчезновение соседних объектов, изменения в транспортном сообщении, экологической обстановке и прочем).

Низкие колебания в предложении

что является необходимым условием инвестированияИз-за постоянной дефицитности жилья, изменения предложения в отношении к спросу, носят временный характер, и могут быть достаточно существенными (чего не скажешь ни об одном другом рынке). Эта разница мотивирована длительностью создания объектов: никогда не знаешь точных сроков окончания строительства всех зданий в том или ином городе.

Например, если в каком-то городе увеличивается спрос на бизнес-центры, предложение искусственно сдерживает длительный строительный цикл. В свою очередь, предложение земли в принципе остается неизменным – оно ограничено абсолютным размером земельных участков на Планете. Поэтому учитывая полезность и относительную дефицитность недвижимости, можно смело прогнозировать изменения в ее стоимости.

Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость

Многие считают, что инвестирование в недвижимость – это чуть ли не единственный достойный способ капиталовложения. Якобы, недвижимое имущество всегда только дорожает, что и позволяет считать подобную деятельность практически безрискованной. Но в действительности, инвестиции в недвижимость имеют свою специфику, положительные и отрицательные стороны. Говоря про целесообразность такого вложения, нужно еще и уточнить, что является необходимым условием инвестирования?

Неизменное условие такого инвестирования – это обладание относительно большой суммой денег. Так, если ваши сбережения исчисляются несколькими тысячами долларов, то вы можете даже и не задумываться над таким способом заработка: лучше сразу отнесите деньги в банк, купите несколько паев в инвестиционном фонде или поискать другие способы преумножения капитала.

Варианты приобретения недвижимости

Но если обратить внимание на наличие различных механизмов на современном рынке недвижимости, то можно отметить появление реальных возможностей для инвестирования в недвижимость, даже у мелких инвесторов. В частности, мелкий инвестор может вложиться на ранней стадии строительства здания. Понятное дело, что после окончания строительных работ, стоимость объекта существенно возрастет, на чем и можно будет сорвать большой куш.

Более того, жилье, в наше время, можно купить в рассрочку или по ипотечной программе какого-либо банка. Долгосрочные кредиты разных банков выдаются практически по одинаковым условиям, ознакомиться с которыми можно в Интернете. Также не следует забывать о том, что под определение «недвижимость» попадают не только сверхдорогие квартиры в элитных столичных новостройках, но и обычные гаражи. Кстати, строительство и последующая продажа последних – это довольно таки прибыльное мероприятие.

коллективное инвестирование в россии Построить гараж намного дешевле, чем загородный дом, а доходность, в общем исчислении, может получиться несоизмеримо более высокой. Более того, если сравнить цены на квартиры и гаражи, а также сравнить стоимость их ежемесячной аренды, то, скорее всего, вы обнаружите, что соотношение арендной платы к стоимости гаража будет намного больше, чем в случае с квартирой. Т.е. если инвестор рассматривает возможные варианты вложить деньги в строительство гаража, и в будущем сдать его в аренду, то, скорее всего, он намного быстрее окупит свою инвестицию, чем если бы он решил купить квартиру и начал использовать ее по аналогичному сценарию. Хотя, разумеется, необходимо исходить из специфики конкретного региона, учитывать спрос и предложение в нем, а также многие другие рыночные реалии.

Специфические особенности инвестирования в недвижимость

Этот инвестиционный инструмент отличается относительно низкой ликвидностью. Т.е. если инвестор знает, что в определенный момент ему придется высвободить свои деньги, то ему основательно не стоит вкладывать их в недвижимость.

Приятная особенность подобного инвестирования состоит в том, что оно дает возможность получить доход независимо от рыночной тенденции изменения ее стоимости. В данном случае следует обратить внимание на возможность сдавать жилье в аренду. В таком случае, даже если на рынке будет прослеживаться временный спад стоимости жилья, сдавая его в аренду, можно будет добиться хотя бы частичной компенсации финансовых потерь.

Инвестирование в недвижимость сильно зависит от всевозможных «сюрпризов», связанных с внезапными изменениями в цене. Однако, в случае с недвижимым имуществом, предсказать намечающиеся перемены на рынке легче, чем в случае с любым другим инвестиционным инструментом (например, с иностранной валютой, драгоценными металлами и акциями компаний). Суть подхода в том, что на рынке недвижимости существуют довольно устойчивые внешние и внутренние факторы, анализируя которые, можно с высокой точностью определить рыночную стоимость жилья и коммерческих объектов.

В этой связи, выбрав для инвестирования какой-либо объект недвижимости, необходимо учесть престижность его местоположения, социальное окружение, экологическую обстановку, транспортные коммуникации и динамику спроса/предложения в последние годы. Используя подобные идеи для инвестирования, и учитывая план застройки города, можно получать большую прибыль.

Внутренние факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность недвижимости

В число влияющих факторов на привлекательность жилья, можно отнести следующие:

  • Архитектуру и индивидуальность проекта здания;
  • Внешнюю привлекательность фасада и всей архитектурной композиции;
  • Планировку;
  • Высоту потолков;
  • Вид из окон;
  • Наличие балконов и лоджий, а также их размер;
  • Количество квартир в доме в целом, и на каждом этаже в частности;
  • Площадь квартир;
  • Применяемые в строительстве технологии и материалы;
  • Инженерию дома (его оснащенность сантехническим и электротехническим оборудованием, способ удаления мусора и отходов, система кондиционирования, лифты и многое другое);
  • Физический износ дома;
  • Внутреннюю инфраструктуру (ограждения, благоустройство прилегающей территории и ее размер, наличие охраны и парковки для автомобилей);
  • Уровень шума в районе;
  • Чистоту воздуха.

Учитывая все эти параметры, можно сделать предположение о текущей стоимости объекта с минимальной погрешностью. Более того, располагая такой информацией, вы сможете принять решение о целесообразности такого вложения.

Факторы, о которых должен помнить каждый инвестор

Думая об инвестировании в недвижимость, следует всегда помнить про наиболее существенные негативные факторы, способствующие существенному повышению рискованности данного мероприятия. В частности, следует помнить про законодательные коллизии, которые в той или иной степени, всегда возникают при операциях с недвижимым имуществом. Например, на завершающей стадии сделки может оказаться, что земля, на которой строится здание, вовсе не пригодна для строительства.

Другой неприятный нюанс — это когда новое здание возводится без одобрения жильцов из окружающих домов (они могут усердно «бомбить» городские власти своими заявлениями, и даже устраивать акции протеста). Чтобы избежать подобных ситуаций, перед тем как вкладывать деньги в строящийся объект, вникните в бюрократические тонкости, «прощупайте» почву под застройщиком, узнайте, на основании каких разрешений он начал строительство, согласовал ли все документы в нужных инстанциях, использует ли для строительства собственные деньги, или речь идет о совместном строительстве с другими организациями.

Даже если вы выберите коллективное инвестирование в России, вам следует помнить о таком положительном нюансе, как практически полное отсутствие риска инфляции. Покупая квартиру, инвестор должен заключить соглашение с застройщиком, в котором будет четко оговорена стоимость квартиры, порядок внесения денег и сроки. В результате, какой бы астрономической не оказалась инфляция в стране, стоимость жилья для инвестора не изменится ни на копейку.

Только представьте себе, что вокруг все начало дорожать, работодатель поднял вашу зарплату до небес, и вам ее хватает разве что на покупку продуктов и оплату коммунальных платежей. Но и этого мизера вам хватило бы, чтобы полностью расплатиться с застройщиком, ведь сумма платежа, таким же астрономическим способом, станет для вас несущественной.

Перед своим первым инвестированием тщательно изучите законы, касающиеся данной деятельности: вполне вероятно, что вы будете вынуждены учитывать некоторые нюансы, о которых и не подозревали ранее. В общем случае, инвестирование в недвижимость – это довольно значимый вид капиталовложений, который требует внимательного подхода, знание законодательных тонкостей и рыночных реалий.


К записи «Факторы привлекательности инвестирования в недвижимость» комментариев пока нет. Будьте первым.

Ваш комментарий:

*

*